双方均明知涉案宅基地依法不能转让给本集体组织以外的成员

admin 2个月前 (03-19) 新闻中心 14 0

　　宅基地使用权作为中国特色的用益物权，具有极强的人身福利属性，只能村民才能取得、无偿、无期，严厉限制转让。宅基地转让合同无效是司法实践的一贯观点。但现实中，在经济发达地区披着合作建房、长期租赁等外衣的宅基地转让大量存在。在城中村改造项目动迁工作中，我们经常会遇到宅基地受让方拿着转让协议主张拆迁权益，征拆主体依据转让协议进行补偿后，原宅基地转让协议一旦被认定无效，拆迁权益如何分配，值得深思。

　　一、宅基地转让协议无效，并不导致拆迁补偿安置协议无效

　　根据（2017）最高法行申6998号《行政裁定书》，最高人民法院认为，虽然双方签订的宅基地转让协议已经司法程序确认无效，但出让方在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认政府与受让方签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。

　　律房律地认为，该裁判观点体现了诚信原则。拆迁补偿安置协议并不属于宅基地转让协议的从合同，在拆迁补偿安置协议依法成立生效的前提下，宅基地转让协议经确认无效后，并不会导致拆迁补偿安置协议无效。

　　诚信原则作为《民法典》明确规定的基本原则，民事主体应当遵守这一原则，秉持诚实、恪守承诺。2019年11月8日，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民会议纪要》）第三十二条规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。

　　虽然上述案例中，最高人民法院并没有对拆迁权益如何分配进行明确，但是从裁判结果可以看出，宅基地转让无效，出让方主张由其取得全部拆迁补偿安置权益，是不符合法律规定，也是不合理的，受让方仍可主张拆迁补偿利益。

　　二、宅基地转让协议无效，拆迁权益如何分配？

　　如何分配拆迁权益，是解决这类争议的关键所在！

　　结合裁判案例以及实务工作中的思考，律房律地认为，拆迁权益的分配比例，取决于当事人对案涉宅基地上房屋的“贡献值”、双方对合同无效的过错程度以及双方的约定。

　　（一）宅地基转让后，受让方在宅基地上新建、翻建房屋的，应当分配较大份额的拆迁权益。

　　这是因为，在征地拆迁中，对土地的补偿与对房屋的补偿是分开的，征收土地的土地补偿费和安置补助费归土地所有权人，即村集体，而房屋的补偿对象应当为房屋的权利人，因此对房屋的“贡献值”较大的，应当分配较多拆迁利益。类似观点可以参考以下案例：

　　1.在（2020）京民申467号《农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》中，法院认为，考虑到涉案被腾退房屋均由受让方所建，受让方所获得的房屋腾退补偿款中并不享有基准地价补偿，同时结合受让方、出让方双方对合同无效的过错程度，酌定被腾退房屋评估价款的10%归出让方所有，90%归受让方所有；其他腾退奖励、补助费归受让方所有的处理，并无不当。

　　2.在（2016）内01民终824号《不当得利纠纷二审民事判决书》中，法院认为，《被拆迁建筑结算单》上载明了房屋、土地是分别补偿的，即使双方对宅基地转让的部分无效，在出让方收受了受让方给付的宅基地转让款后，该宅基地上因受让方新建房屋的这一添付行为的部分，应属于受让方所有，出让方只对宅基地使用权及其所建房屋享有权利，拆迁房屋拆迁款应当归给受让方。

　　（二）应当根据双方对合同无效的过错程度确定拆迁权益的分配比例。

　　根据《民法典》第157条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在宅基地转让协议中，出让方违背诚信原则的，应当承担较大过错责任比例，分配较少的拆迁补偿权益。类似观点可以参考以下案例：

　　3.在（2022）鲁11民终2661号《农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书》中，法院认为，双方均明知涉案宅基地依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于双方的过错责任比例，从本案产生的过程及原因来看，辖区内棚户区进行改造、房屋存在巨大拆迁利益，出让方在出卖涉案宅基地后又以该宅基地与村委签订拆迁安置协议，并将拆迁置换的楼房占为己有。出卖方导致买卖交易的不稳定性，具有较大过错，违背了诚实信用原则，应当承担相对较大的过错责任比例。综合考量双方具体利益情况，法院根据诚实信用和公平合理的原则以及维护交易秩序的安全稳定性角度，酌定涉案房屋因拆迁而增值部分按照受让方、出让方7:3的比例进行分配。

　　（三）如转让方和受让方在签订宅地基转让协议时已经预见房屋被征拆的可能，司法应当尊重当事人意思自治，根据双方的约定分配拆迁权益。

　　4.在（2021）粤01民终28215号《合同纠纷民事二审民事判决书》中，法院认为，双方因宅基地转让合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配。协议中关于“如发生政府拆迁行为，甲方承诺该地的一切补偿受益人为乙方”的约定系双方的真实意思表示，该约定意味着双方签订协议时已预见涉案房屋被征收拆迁的可能，故对拆迁补偿利益的处分进行了明确，法院同意按照双方关于拆迁补偿利益分配的约定进行处分。

　　三、城中村改造项目如何妥善动迁非法转让的宅地基房屋？

　　在城中村改造工作中，涉宅基地转让的房屋大量存在，征拆主体如何确定补偿安置对象，避免因没有尽到审慎义务而被追究补偿安置错误，律房律地梳理了以下几点，供大家参考：

　　（一）宅基地受让方非集体经济组织成员的，不建议直接列为签约对象

　　农村村民的宅基地是基于其村集体成员身份而享有的福利，根据土地管理有关法律及国家政策规定，宅基地转让协议涉及宅地基违法转让的，属于违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。

　　《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第四十六条规定：“对非被征收土地农村集体经济组织成员建造或者购买房屋的补偿，除符合本办法第四十一条规定的情形外，按照本办法第三十二条的规定确定的补偿对象与房屋建造人或者购买人先行协商解决，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。在调解、仲裁或者诉讼明确具体权益分配前，可将相关补偿费用按程序进行公证提存。”因此，对于非村民建造或者购买房屋的补偿，建议征拆主体要求出让方及买受方进行协商解决或者通过司法途径解明确拆迁权益的分配，征拆主体不宜直接根据宅基地转让协议直接确认补偿对象。

　　（二）宅基地系在本集体经济组织内部流转的，优先以权证登记的主体为补偿对象

　　根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。对于已经办理产权登记的物业，建议以登记权属人作为补偿对象。

　　（三）出让方与受让方均为非集体经济组织成员的，建议提请表决决议

　　根据《村民委员会组织法》第24条第1款第6项，宅基地使用方案，经村民会议讨论方可办理。村民会议有权决定宅基地的使用方案。在征拆过程中，如发现存在出让方与受让方均为非集体经济组织成员的，建议征拆主体要求主张征拆权益的主体提供历史交易文件，追本溯源，确定土地流转过程后通过民主决议程序确定宅基地房屋签约主体问题。